不動産賃貸借契約書

はじめに

不動産賃貸借契約とは、不動産の賃貸人（貸主）が賃借人（借主）に対して一定の期間不動産を貸し、賃借人がこれに対して賃料を支払うことを内容とする契約です。
不動産賃貸借契約では、借地借家法や消費者契約法などの法令および裁判例によって、賃借人に対して強力な法的保護が図られているという特徴があります。
不動産賃貸借契約書のチェック・作成においては、このような特徴を踏まえながら、契約トラブルが発生しないようにリスク回避を図ることが大切です。

不動産賃貸借契約書のポイント

賃貸借の合意

不動産賃貸借契約は、対象となる不動産を、一定の期間貸して、賃料の支払が発生することを本質とする契約です。
そのため、不動産賃貸借契約書では、①対象となる不動産、②賃貸借の期間、③賃料について、必ず明記する必要があります。

【条項の例】
①対象不動産
貸主は、借主に対し、別紙物件目録記載の土地を賃貸し、借主はこれを賃借する。
②賃貸借期間
本契約の賃貸借期間は、〇〇〇〇年〇〇月〇〇日から〇〇〇〇年〇〇月〇〇日までの〇年間とする。ただし、賃貸借期間満了の〇か月前までに貸主及び借主のいずれからも申出のない場合は、本契約と同一の条件でさらに〇年間継続するものとし、以後も同様とする。
③賃料
本件土地の賃料は、月額〇〇万円（消費税非課税）とする。

敷金

不動産賃貸借契約では、敷金の授受を行うのが一般的です。
不動産賃貸借契約書にも、敷金に関する規定を設けることが必要です。
なお、敷金に関する問題として、不動産の所有者が変わる場合には、敷金も原則として新所有者に引き継がれます。
また、敷金は、不動産の明渡しのあとに、未納賃料や原状回復費用などを差し引いた金額を返還することとなりますが、どの範囲の原状回復費用を控除することができるのかという問題もあります。
この点については、後述させていただきます。

【条項の例】
（１）借主は、貸主に対し、本契約により生じる一切の借主の債務の担保として、敷金〇〇万円を交付するものとし、これを〇〇〇〇年〇〇月〇〇日限り、貸主が指定する口座に振り込む方法により支払う。ただし、振込手数料は、借主の負担とする。
（２）貸主は、借主が本契約により生じる債務を履行しない場合、前項の敷金をその弁済に充てることができる。この場合において、借主は、本件土地を原状に復して明け渡すまでの間、敷金をもって債務の弁済に充てることを請求することができない。
（３）貸主は、本件土地の明渡しがあったときは、借主に対し、遅滞なく、第１項の敷金の全額を、利息を付さずに返還する。ただし、本件土地の明渡し時に、本契約により生じる借主の債務の不履行が存在する場合には、当該債務の額を控除した額を返還するものとする。
（４）借主は、前項の敷金返還請求権を第三者に譲渡し、又は担保に供してはならない。

賃料

家賃の支払は、民法に従うと、当月分を当月末までに支払うこととなります。
しかし、不動産賃貸借契約の実態では、当月分を前月末日までに支払うこととするケースが大半です。
また、法律上、将来において経済情勢や賃料相場の変動などがある場合には、賃料の増減額請求が認められています。
不動産賃貸借契約書では、これらを踏まえたうえで、賃料に関する条項を定めるのが通常です。

【条項の例】
（１）借主は、貸主に対し、毎月〇〇日までに、その翌月分の賃料を、貸主が指定する口座に振り込む方法により支払う。ただし、振込手数料は、乙の負担とする。
（２）１か月に満たない期間の賃料は、１か月を３０日として日割り計算した額とする。
（３）貸主及び借主は、以下のいずれかに該当する場合、誠実に協議したうえ、賃料を改定することができる。
①本件土地に対する租税その他の負担の増減により、賃料が不相当となった場合
②本件土地の価格の上昇もしくは低下その他の経済事情の変動により、賃料が不相当となった場合
③近傍類似の土地の賃料と比較し、賃料が不相当となった場合

使用目的

不動産賃貸借契約では、対象となる不動産の使用目的を限定する例が多く見られます。
特に貸主としては、資材置場として賃貸したつもりの土地に建物が建設されたり、居住用として賃貸したつもりのアパートが事務所や店舗として使用されたりすると、困るということもあると思います。
そのような場合には、賃貸借契約書の中に、使用目的に関する条項および違反した場合の解除権に関する条項を設けるべきです。
また、特に居住用の建物の場合には、動物の飼育を禁止する条項を盛り込むことなども検討するべきでしょう。

【条項の例】
（１）借主は、本件土地を〇〇〇〇の目的のために使用するものとし、それ以外の目的に使用しない。
（２）借主が前項に違反した場合には、貸主は催告を要せず直ちに本契約を解除することができる。

賃借権の無断譲渡・無断転貸の禁止

賃貸借の対象となる不動産について、第三者に賃借権が無断譲渡されたり、無断転貸されたりすると、貸主にとっては非常に迷惑なことです。
そこで、賃貸借契約書の中に、賃借権の無断譲渡・無断転貸の禁止を盛り込むのが通常です。

この点、民法の規定にも、貸主の承諾を得ない賃借権の譲渡・転貸の禁止と、これに違反した場合の契約解除権が定められています。
賃貸借契約書にも、確認的に賃借権の無断譲渡・無断転貸の禁止と違反の場合の解除権を定めるとともに、賃借権の譲渡・転貸をする場合には貸主の「書面による事前の承諾」を要することとし、承諾の有無について不毛な争点とならないように配慮するべきです。

【条項の例】
（１）借主は、貸主の書面による事前の承諾なく、本件土地の賃借権を第三者に譲渡し、又は本件土地を転貸してはならない。
（２）借主が前項に違反した場合には、貸主は催告を要せず直ちに本契約を解除することができる。

無断増改築等の禁止

不動産賃貸借契約では、対象となる建物や土地上の建物について、無断増改築等を禁止するとの取り決めがなされることが多いです。
貸主の立場からすれば、許可なく増改築等が行われれば、非常に迷惑であると言えるでしょう。
そこで、不動産賃貸借契約書では、無断増改築等の禁止および違反した場合の解除権に関する条項を盛り込むべきです。

【条項の例】
（１）借主は、貸主の書面による事前の承諾なく、本件建物の増築、改築、移転、改造、造作、模様替え等の原状変更を行ってはならない。
（２）借主が前項に違反した場合には、貸主は催告を要せず直ちに本契約を解除することができる。

解除

不動産賃貸借契約書では、借主に契約違反がある場合には、貸主が契約を解除することができる旨を定めるのが通常です。
不動産賃貸借契約の解除について注意しなければならないのは、借主に契約違反がある場合でも、貸主が直ちに契約を解除できるとは限らないことです。

法的には、貸主が不動産賃貸借契約を解除するためには、借主に契約違反があることだけでは足りず、契約違反の事実が貸主・借主の信頼関係を破壊する程度の重いものであることが必要とされています。
賃借権の無断譲渡・無断転貸、無断増改築等については、信頼関係を破壊する程度の契約違反と判断されることが多いですが、賃料の滞納については、１か月程度の滞納では足りず、常時３か月以上の滞納額になっているなどの事情が必要とされます。

使用目的の違反については、ケースバイケースですが、例えば、居住用として賃貸したアパートが、風俗店の営業に使用されている場合などには、貸主による契約の解除が認められるでしょう。

【条項の例】（賃料の滞納による解除）
借主が賃料の支払を〇か月以上怠った場合、又は借主が賃料の支払を度々遅延し、貸主との信頼関係を破壊した場合には、貸主は催告を要せず直ちに本契約を解除することができる。

原状回復

不動産賃貸借契約書では、契約終了時の原状回復について、定めが置かれているのが通常です。
原状回復とは、対象となる不動産を、賃貸借の開始時の原状に回復したうえで、明け渡すことを言います。
例えば、土地上の建物を撤去するとか、建物内に設置した附属物を取り除くことなどです。

不動産賃貸借契約では、原状回復をめぐるトラブルが少なくありません。
企業を貸主・個人を借主とする建物（アパート・マンション）の賃貸借契約書の規定では、借主に重い原状回復義務を課していることが散見されますが、通常の使用による損耗・毀損については、法的には復旧義務を負わないものと判断されていることに注意しなければなりません。

企業間の不動産賃貸借においても、貸主と借主とで原状回復の範囲・内容に関する認識に齟齬が生じ、トラブルの発生を招くことがあります。
貸主としては、不動産賃貸借契約書における原状回復に関する条項の内容と運用について、トラブル回避の観点から、復旧方法、単価等を事前に明示するとともに、復旧対象を適正な範囲に絞るなどの配慮が必要となることもあるでしょう。

【条項の例】（一般的な条項例）
（１）本契約が終了したときは、借主は、貸主に対し、本件土地を原状に復したうえで明け渡す。ただし、自然災害等借主の責に帰することができない事由により生じたものは、原状回復を要しない。
（２）借主は、前項の明渡しを遅延した場合、貸主に対し、本契約の終了日の翌日から明渡し済みに至るまで、１日当たり〇万円の割合による違約金を支払うものとする。

不動産賃貸借契約書のひな型

企業間における不動産の賃貸借を想定した土地賃貸借契約書と建物賃貸借契約書のひな型を、以下でご紹介させていただきます。
なお、以下でご紹介させていただくものは、あくまでもサンプルです。
取引の内容や契約の背景事情、契約当事者の要望等に合わせた修正が必要となるのが通常ですので、当事務所の弁護士にご相談いただければと存じます。

【土地賃貸借契約書】のひな形をダウンロード

【建物賃貸借契約書】のひな形をダウンロード

弁護士にご相談ください

以上のほかにも、不動産賃貸借契約書には、注意すべきポイントが多々あります。

契約書のチェック・作成については、法律の専門家である弁護士にご相談ください。
当事務所の弁護士は、これまでに、地域の企業・法人様から、契約書のチェック・作成に関するご相談・ご依頼を多数お受けして参りました。
ぜひ一度、当事務所にご相談いただければと存じます。

当事務所の契約書に強い弁護士の対応料金

●初回相談料：１時間１万１０００円（税込）（顧問契約締結の場合は無料）
●契約書・規約のチェック：１１万円～２２万円（税込）（顧問契約締結の場合は無料）
●契約書・規約の作成：２２万円～３３万円（税込）（顧問契約締結の場合は無料または割引）
※おおむね５ページ以内の契約書・規約が対象です。それ以上の分量となる場合は、お客様と弁護士とで別途協議のうえ、金額を定めるものとします。